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[정책과 논점] 2018-24호 _ 정부의 보유세 개편안 쟁점과 개선방안
작성자 민중당조회수 430등록일 2018.07.02


 

 

 




 

1. 들어가며 

 

 재정개혁특위는 지난 6월22일 공청회에서 종합부동산세(이하 종부세) 개편안을 핵심으로 하는 부동산 보유세 개편안을 밝힘. 이후 사회적 논의를 거쳐 재정개혁특위가 7월3일 세제개편안에 대한 권고안을 발표하고 이를 바탕으로 정부안이 확정될 예정임. 즉, 재정개혁특위의 권고안은 매년 정부가 발표하는 정부 세법개정안에 포함되어 올해 정기국회에 제출되어 국회에서 다투게 됨. 부동산 보유세 현실화는 자산 불평등 개선을 위한 핵심 정책이다. 또한, 부동산 가격 안정화, 지방재정확충 등 여러 긍정적 효과도 기대할 수 있음. 반면, 자산보유자의 미실현 소득에 부과된다는 점에서 조세저항이 크게 나타나는 부분이기도 함. 이에, 재정개혁특위가 발표한 종부세 개편안의 내용을 분석하고 평가하는 한편, 현실에 바탕을 둔 진보적 대안을 모색해보고자 함.

 

2. 부동산 보유세 등 종부세 변화

 

 부동산 보유세는 부동산을 보유단계에서 부과하는 세금임. 부동산은 처음 취득 단계에서 취득세를 납부하며, 보유단계에서 납부하는 재산세와 종부세가 대표적인 보유세임. 이후 양도단계에서 양도차익에 양도소득세를 부과하게 됨. 

 

  

세목

개요

세액(16년)

취득단계

취득세

토지, 건축물 등을 취득할 때 부과되는 세금. 6억이하 주택에 1%, 9억원이하 주택에 2%, 9억초과주택에 3% 부과.

22조원

보유단계

재산세

토지, 건축물 등 보유시 매년 납부하는 세금. 종합합산과세대상 토지에 0.2 ~ 0.5%, 주택에 0.1% ~ 0.4% 부과.

10조원

보유단계종부세

6억원 초과 주택에(1세대1주택 9억원) 0.5% ~ 1.5% 부과.

20억원 초과 토지에 0.75% ~ 2% 부과.

1.6조원

양도단계

양도

소득세

양도시 발생한 양도차익에 부과하는 소득세. 소득세 기본세율인 6% ~ 42% 부과

  

 

- 보유단계에서 재산세는 각 부동산별로 부과됨. 그런데 재산세는 지방세이기에 해당 지자체에서 각 재산의 가액에 따라 누진되어 세액이 부과됨.

- 이에, 전국에 산재한 부동산을 인별로 종합합산하여 누진 세율을 적용하는 종부세가 필요함.

 


주)  주택분 종부세는 주택공시가격에서 6억원을 제하여 과표를 산정하는 체계로, 6억원 주택이 과세표준 0원이며, 공시가격 6억원 ~ 9억원 주택이 과세표준 3억원 이하 주택임.

- 지난 참여정부에서 종부세는 세대별 합산을 통해 6억원 ~ 9억원 주택에 1% 세율 100억원 초과 주택에 3%를 부과하였음..

- 2008년 헌법재판소에서 세대별합산 과세에는 위헌 결정이 내려지고 소득이 없는 연로한 종부세 부과대상자를 위한 세금 감면조항이 없는 부분이 헌법불합치 결정이 났음.

- 헌법재판소 결정 이후, 이명박정부는 종부세 세율과 과표구간을 조정하여 종부세를 무력화 하였음. 실제로 2008년 약 2.3조원의 세수는 2009년 1조원으로 급감했음.

- 그러나 당시 헌법재판소의 위헌결정에도 종부세 과표와 세율은 원본잠식 우려가 없으며, 세율도 과도하지 않다는 해석이 있었음. 결국 이명박정부의 종부세 세율 인하 정책은 헌법재판소 결정에 따른 것이 아님.

 

 

3. 재정개혁특위 종부세 개편안 개요

 

 재정개혁특위는 종부세 개편 방안을 공포. 대안 4개를 발표하였는데 각각의 대안은 다음과 같음.

 

제1안: 공정시장가액 비율인상. 

- 공정시장가액비율이란 공시가격에 대한 과표 반영비율임. 즉, 공시가격이 9억원이면 6억원을 제한 금액인 3억원이 과표가 되고 과표 3억원에 해당 세율인 1%를 적용하여 세액이 3백만원이 되는 것이 아님.

- 과표 3억원이라면 현재 공정시장가액비율인 80%를 적용하여 3억원 X 80%인 2억4천만원에 세율1%를 적용하여 산출세액은 240만원이 됨.

- 공정시장가액비율을 단계적으로 올려 100%까지 높이는 것이 제1안임.

- 추가세수효과는 90%로 인상시 2000억원, 100%로 인상시 4000억원 정도 됨.

 

제2안: 세율 인상 및 누진도 강화. 

- 주택: 공시가액 12억원(과표 6억원) 초과 각 구간 세율 차등 인상

- 종합합산토지: 공시가액 20억원(과표 15억원) 초과 각 구간 세율 차등 인상

- 추가세수효과는 약 5000억원 ~ 9000억원 가량 발생 가능함. 

 


 

 

 

제3안: 세율 인상 및 누진도 강화. 

- 제1안대로 공정시장가액비율을 높이면서 제2안대로 부분적으로 세율을 인상하는 방안임.

- 추가세수효과는 공정시장가액비율 90%시 최대 1.3조원까지 가능함.

 

제4안: 1주택자와 다주택장 차등 과세 

- 주택: 1주택자는 공정시장가액비율만 인상, 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율인상

- 토지: 공정시장가액 비율 및 세율인상.

- 추가세수효과는 약 1.1조원임.


4. 재정개혁특위 종부세 개편안 문제점 및 개선방안

 ■ 종부세 개편방안의 키워드는 이하 다음과 같음.

 - 첫째, 공시가격 현실화    -> 재정개혁특위에서 논의 안 됨.

 - 둘째, 공정시장가액 비율  -> 재정개혁특위에서 단계적 100%까지 인상.

 - 셋째, 세율인상 범위      -> 재정개혁특위에서 제한적 인상안(0.05%p ~ 1%p)

 - 넷째, 다주택자 중과세    -> 재정개혁특위에서 다주택자 한하여 세율인상안 발표

 

그러나 재정개혁특위는 공시가격 현실화 문제는 전혀 다루지 못하고 공정시장가액은 단계적으로 100%까지 인상하는 방안을 마련하였음. 세율인상 범위는 주택인 경우 공시가액 12억원까지는 현행유지, 공시가액 18억원 까지는 현행 0.75%에서 0.8%로 0.05% 인상에 그치며 100억원 초과 부동산도 현행 2%에서 2.5% 로 0.5%p 조절에 불과함. 보유세를 정상화하는 데에는 충분한 세율인상이 아님. 다주택자 중과세문제는 재정개혁특위에서는 다주택자에 한하여 세율인상안을 고려하였으나 세율인상은 1주택자를 포함해 전반적으로 인상을 하고 다주택자는 중과세를 하는 것을 고려할 수 있을 것임. 

 

 ■ 공시가격현실화 이유 

 - 현재 주택 및 토지의 실거래가가 아니라 공시지가나 공시가격이 재산세 및 종부세 과표의 기준이 됨. 공시가격의 과표반영화율은 약 50% ~ 60%로 추정되고 있음.

 - 특히, 저가 아파트 등은 공시가격이 시가에 근접한 반면, 고가 주택의 경우 공시가격 현실화율이 더욱 떨어진다는 점에서 역진적 문제가 있음. 

 - 공시가격현실화는 전체 보유세 구조 및 규모에 결정적인 영향을 줄 수 있으며, 특히, 역진적인 문제까지 존재해 개선이 시급한 부분임. 최소한 고가 주택 등의 공시가격에 특혜를 주는 부분은 반드시 개선되어야 할 것임  

 

 ■ 공정시장가액 비율

 - 공정시장가액을 100%까지 인상하는 방안은 사회적 합의가 이루어지고 있는 부분임. 이미 공시가격을 통해 실거래가와 차이가 있는 상태에서 또다시 공정시장가액을 적용할 만한 논리적 근거는 없음. 

 - 다만, 급격한 세금 인상은 경제적으로도 정치적으로도 문제 발생 소지가 있으니 재정개혁특위에서 제안한 대로 순차적으로 인상하는 방안은 수용 가능함. 

 - 대신 시기적으로 늦어질 수는 있어도 공정시장가액 최종 비율은 100%까지 인상해야 함. 

 

 ■ 세율인상. 

 - 세율인상은 세수적 측면이나 정치적 측면으로 가장 중요한 부분임.

 - 참여정부 종부세 세율은 공시가격 6억원 ~ 9억원 1%, 100억원 초과 3%임. 

 - 그러나 헌법재판소에서 합산과세가 위헌이 된 이후에 부부 공동명의시 과표를 절반으로 할 수 있음.

 - 즉, 공시가격 약 12억원의 주택 소유시 부부 공동명의로 하면 각 개인당 6억원이되어 종부세 과표는 0원이 될 수도 있음.

 - 또한, 1세대1주택의 경우는 9억원까지 종부세가 면제되는 구조임.

 - 이에 참여정부 시절의 명목 세율로 복귀한다 하더라도 실제 세부담은 참여정부와 큰 차이가 있음. 

 

 ■ 다주택자중과세. 

 - 현재 다주택자 중, 임대주택사업자로 등록시 중부세가 면제되고 있음.

 - 즉, 현실적으로 3주택 이상 다주택자는 임대주택사업을 영위할 수밖에 없는 상황에서 임대주택사업자로 등록하지 않는 행위에는 일정부분의 추가부담이 필요함. 

 - 다만, 미분양주택 건설사업자 등 선의의 피해자가 나오지 않을 수 있는 방안도 같이 고려되어야 할 것임.


5. 마치며

 부동산보유세 정상화는 자산 보유의 불균형도를 개선하는 자산형평성을 위한 방안일 뿐만아니라 효율성을 높이는 세제임. 부동산과다보유로 인해 부가가치를 생산하지 못하는 무수익자산을 적극적으로 부가가치를 높이는 쪽에 자원을 배분할 수 있는 사회의 효율성을 증대시키는 세수임. 특히, 지대추구현상 등 생산적이지 못하는 부분에 자원이 몰리는 것을 방지하여 사회 전체의 생산성을 높일 수 있는 방안이기도 함. 적극적으로 보유세 세율을 인상한다면 일정부분 취득세를 감면하여 보유세 인상 취득세 인하라는 부동산 세제 정상화 차원에서 종부세 등 부동산 보유세 인상안을 고려해야 할 것임. 

     

     

 

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