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[정책과 논점] 2019-27호 _ <민간택지 분양가 상한제 도입하라!>
작성자 민중당조회수 224등록일 2019.07.28

 

 


 

지난 78일 국회에 출석한 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제 도입을 시사한 이후, 논란이 뜨겁다. 보수언론과 부설연구소를 앞세운 건설사, 강남재건축 조합과 자유한국당이다.

분양가 상한제 도입 반대 이유는 주택공급 위축으로 가격이 상승할 것과 시세 이하의 로또 분양이다. 그 외 도시미관을 위한 다양한 설계와 고품질 주택공급이 위축 되면서 품질이 저하될 것이라는 주장이다. 이들의 주장은 1977년 최초로 도입된 분양가상한제 역사만큼이나 오래된 것이다.

 

분양가 상한제의 역사

분양가 상한제는 분양가심사위원회를 통해 기준금액 이하로 분양하도록 신규 아파트 분양가격을 규제하는 제도다. 시세보다 높은 분양가가 주변가격을 올리고, 또다시 오른 시세보다 비싼 분양가격이 주택가격을 끌어올리는 악순환의 고리를 끊기 위한 제도다. 또 다른 한편으로는 건설사의 분양가 폭리를 막음으로써 주택분양시장을 정상화하는 조치이기도 하다.

현재 공공택지 내 분양아파트에 적용되고 있는 제도는 주택건설 비용인 택지비와 공사비(건축비 등)에 적정이윤을 합한 금액으로 분양가가 결정되는 것이다. 이것을 원가연동형 분양가 상한제라 부른다.

 

분양가 상한제가 최초로 도입된 1977년에는 원가를 고려하지 않았다. 연도별로 일률적으로 분양가격을 직접 규제하는 말 그대로 분양가상한제였다. 당시는 중동특수로 폭발적으로 늘어난 시중 유동자금이 부동산 투기자금으로 유입 되면서 주택가격이 폭등하던 때였다. 그래서 주택가격을 진정시키기 위한 강력한 가격 규제정책이 동원된 것이다.

 

그러다 1989년 노태우 정부는 주택200만호 건설을 차질 없이 추진하기 위하여 지금과 유사한 원가연동형 분양가 상한제를 시행했다. 원가연동형 분양가 상한제는 건설사에게 적정이윤을 보장하기 때문에 1977년 도입된 분양가 상한제와는 다른 제도다. 분양가 상한제 도입을 반대하면서 주택 품질저하, 민간주택공급 축소우려를 제기하는 사람들의 사고는 1977년에 머물러 있다고도 할 수 있다.

 

IMF 외환위기를 거치면서 단계적으로 축소 적용되던 분양가 상한제는 1999년 전면 폐지되어 분양가는 자율화되었다. 분양가자율화 시기에 재벌건설사들은 빠짐없이 아파트 건설에 뛰어들었고, 브랜드 아파트를 건설하면서 분양가 고공행진을 이끌었다. 우리나라 건설사들이 해외건설에서 발생한 적자를 국내 주택 시장에서 회복한다는 말이 있을 정도로 연동형 분양가 상한제 폐지는 건설사에게 적정이윤 + @의 폭리를 보장해 왔다. 분양가 상한제 도입 반대론자들이 최초분양가와 과도한 시세차익을 보게 될 것 이라면서 로또분양’을 주장하는 것은 분양가 자율화 시기에 건설사가 폭리를 취했다는 고백이기도 하다.

 

1999년 분양가 자율화이후, 아파트 가격이 다시 급등하게 되자, 2005년 공공택지 분양주택을 시작으로 20079월 민간택지 내 모든 공공주택까지 원가연동형 분양가 상한제가 재도입되어 2014년까지 유지되었다. 그러다가 201412월 국회에서 주택법이 개정되면서 민간택지는 정부가 특정요건에 맞는 지역을 지정해 시행하도록 바뀌었다. 전면적인 민간택지 분양가 상한제는 폐지된 것이다.

 

이처럼 분양가 상한제는 1977년 최초 도입된 이후, 주택가격안정이 필요한 상승기에 도입되었다가 경제침체기에 경기부양을 이유로 폐지되기를 반복해 오고 있다.

 

2017년 문재인 정부가 시행령으로 아파트 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역, 청약과열지역 등으로 분양가 상한제 적용 요건을 일부 완화 하였지만 실제 분양가 상한제가 적용된 민간택지는 단 한 곳도 없었다. 이번에 정부가 검토하는 민간택지 분양가 상한제 도입방식은 적용요건을 2017년보다 더 완화하거나, 투기지역(서울 전역)이나 투기과열지구 등으로 적용을 확대하는 방안을 예상해 볼 수 있겠다.

 

분양가 상한제는 택지비, 건축비 같은 비용을 검증하고, 거기에 적정이윤을 보장하는 합리적이고 공정한 주택공급시장 질서를 바로잡는 제도다. 정부는 하루빨리 분양가 상한제를 도입해야 하며 대상지역을 늘리는 것에만 머물러서는 안 된다. 건설사들이 감정평가로 택지가격을 산정 하면서 폭리를 취하는 행위를 막아야 하고, 분양가 상한제 적용 원가 공개항목도 공공택지 내 아파트처럼 62개가 되도록 철저히 해야 한다.

 

분양가 상한제 반대자들의 주장은 거짓이다.

민간택지 분양가 상한제 반대를 주장하는 이유는 정부의 과도한 시장개입이 시장을 왜곡 시킨다는 것이다. 대표적으로 민간의 주택공급이 위축되어 공급부족이 발생하게 되고 이로 인한 수요불균형으로 주택가격이 상승할 것이라는 주장이다. 그리고 로또 분양을 노린 초과수요 발생으로 청약과열, 매매가능한 사람들도 청약대기 상태에 머물면서 주택매매시장이 비정상적으로 작동하고, 전세가까지 상승시킨다는 주장이다.

 

이같은 주장은 분양가 상한제가 유지되던 2011~2014년과 분양가 상한제가 폐지 되었던 2015~2018년 동안의 주택공급, 주택가격 변화만 봐도 이들의 주장이 허황된 것임이 간단하게 드러난다.

 

우선 분양가 상한제가 가격상승을 유발하는 것은 아니다.

분양가 상한제 시행기간 동안, 서울 아파트 중위가격은 200848천만원에서 201447,975만원으로 유지되었지만 분양가 자율화시기에는 201552,444억원에서 20158억원 대로 급등했다. 오히려 분양가 자율화시기 주택가격이 더 크게 상승한 것이다. 분양가 상한제폐지 이후 주택가격은 물론이고, 분양가격도 급등하였다. 2011~2014년 평당 평균 분양가는 전국 901만원(서울1,718만원)이었지만 분양가 자율화시기인 2015~2018년 평균 분양가는 전국1,085만원 (서울 2,188만원)으로 급등했다. 20197월 현재 서울지역 민간택지 평균 분양가는 평당 2,699만원이나 된다.

주택가격은 분양가 상한제 때문에 상승하는 것도 아니고, 단순히 실수요자의 수요와 공급에 의해 시장에서 결정되는 것도 아니다. 특히 우리나라 주택가격 상승은 시중 유동자금이 주택시장에 투기적으로 유입되면서 가격거품을 만드는 것이 핵심원인이다.

 

두 번째 분양가 상한제가 공급을 위축 시키지도 않는다.

민간택지 분양가 상한제 시행직전, 분양가 상한제를 회피할 목적으로 건설사의 조기분양으로 인해 200719만호에서 200812만호로 분양 다소 감소 하였으나, 이후 곧 회복되어 201222만호로 늘어났다. 오히려 분양가 상한제가 폐지 되었던 2015년을 정점으로 신규 주택 공급량은 계속 감소하여 2018년에는 2012년 공급량인 22만호에도 못 미치는 것으로 드러났다. 이처럼 건설사의 적정이윤을 보장해주는 원가연동형 분양가 상한제는 주택 공급을 위축시키지 않는다.

 

세 번째 로또 분양. 그리고 분양대기 수요에 의한 전세가격 상승은 제도미비 때문에 생긴다.

앞서 언급했듯이 로또분양 우려는 건설사 폭리는 괜찮고, 개인이 시세차익을 갖는 것은 문제라는 모순된 주장이다. 건설사가 취하던 폭리가 최초 분양자에게 이전되는 문제는 전매제한, 보유세 강화 등을 통해 회수해야 한다. 오히려 문제는 집이 필요한 무주택 실수요자들이 고분양가로 인해 집 살 엄두조차 못 내는데 있다.

 

한편으로 로또분양이 문제라는 주장을 강남재건축아파트 소유자들이 입게 될 피해를 부각하여 제기한다. 하지만 공무원연금공단이 보유 했던 개포 주공 8단지만 보더라도 176억원에 구입해서 12천억원에 매각함으로써 상당한 시세차익을 거뒀다. 재건축아파트는 재개발과 달리 세입자에 대한 보상도 없이 기존 택지에 새 집을 짓는 사업이다. 헌집을 새집으로 바꾸는데 비용이 발생하는 것은 어쩌면 당연한 것이다. 이 비용을 신규주택을 분양받게 될 무주택자 등에게 전가하는 것이 사회적으로 정당한지는 생각해볼 문제다. 이보다는 건설사의 건축비 부풀리기같은 비용 상승 꼼수를 감시하는 원가공개 제도 장치를 더 잘 갖추는 것이 재건축조합원을 위한 우선 과제일 수 있다.

그리고 최근 3주 동안 자녀의 전학과 재건축 이주 수요가 몰리면서 송파구를 비롯한 강남3구 전세가격 상승이 있었다. 분양가상한제 때문이 아니기도 하지만 전세가격 상승문제는 전월세인상률 상한제같은 세입자 보호제도의 미비 때문에 발생하는 문제다. 전세가격 상승을 걱정한다면 국회에서 잠자고 있는 세입자보호법 개정을 촉구해야 마땅하다.

 

분양가 상한제는 주택가격 안정, 주거안정을 보장하는 만능의 보검이 아니라 최소한의 장치다.

원가연동형 분양가 상한제는 주택을 건설하는데 들어가는 원가를 투명하게 검증하여 가격을 정하는 제도이기 때문에 분양가 부풀리기로 폭리를 취하고, 주변 주택가격까지 상승시키는 시장 교란행위를 막는 안전장치다.

 

주택가격 안정을 위해서는 시중 유동자금이 주택투기자금으로 유입되는 것을 차단하고, 투기꾼을 불러들이는 주택의 투기적 수요를 통해 얻는 불로소득을 환수하는 제도적 장치를 강화해야 한다.

아울러 건물주 마음대로 전월세가격을 결정하는 현행 제도 개선노력을 병행해야 한다. 상대적 약자인 세입자의 주거권을 보장하는 임대료 인상률상한제, 평생계약갱신청구권, 공정임대료제도 도입을 위한 노력이 있어야 한다. 주택정책의 최고 목표는 주거안정이 되어야 한다. 

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